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購房小知識

更新時間:2010-11-25 15:08:22 - 來源:福安房地產 點擊數:4185 >> 我要發表評論

 期房與現房各有利弊

  商品房按交房時間來分,分為現房和期房。期房顧名思義就是遠期交工的房子。 

  優點是——

  1、先期訂購,戶型、位置利于選擇。由于訂的是未竣工的房子,銷售工作剛剛展開,開發商所能提供的所有房屋都有,朝向好的戶型也在其中,購房者就有了大量的選擇余地。

  2、價格都能給予較大的優惠,一般為10%左右,或者更多。房地產開發商對于一個房屋的開發一般需要一至兩年的時間,甚至更長。為了及時收回資金,對銷售期房持極大的歡迎態度。

  3、付款輕松,隨施工進度而付,一般分為三次。首次付款時間為開工時,付定金和首期房款,一般僅付1萬元的定金和總房款的10%左右;第二次時間是工程進行一半時,約付款額為總房款的60%;第三次付款時間為房屋已經交工或即將投放使用時,購房者付完全款,同時房地產商將房屋交給購房者。

  4、工程質量可以看到,隨時監督,提出意見。從付完定金的那一刻起,購房者就可隨時去看工程進度,對于墻體、地板、隱蔽電路等建好以后不易看到的情況,這時都一覽無余。

  缺點——

  1、根據圖紙買房,看不到實物。看到的僅僅是欲購房屋的戶型圖、整個物業的效果圖,而非實物。

  2、有關面積、戶型、裝修標準難以判斷。雖然房地產商為您描繪了一幅美麗的圖畫,但是具體怎樣還是不要看最后拿到的實物。

  3、開發商情況易把握。若開發商在物業建設過程中因實力不足、缺乏必要的資金,使工程停頓,那么購房者就會蒙受巨大的損失。

  4、市場行情與價格漲跌難以預測。

  5、看到的僅僅是樣板房而已,與用戶最終的房屋會有所差距的。

  現房是已經蓋好的房子,對于住宅樓而言,是指交完房款,立即就可入住。

  優點——

  1、房子就在眼前,直觀。隨時都可以進入房子去看一看,選中了買下便可。 

  2、入住便利。

  3、房屋價格基本穩定,不會再有大的變動,購房時只需與周圍地區、同類型房屋價格相比便可。

  4、既有房屋的宣傳材料,又可以實物一一對照。

  5、家庭計劃便于安排。

  買房子是家中的大事,或為了改變居住環境,或為了工作關系等等,都要以到房子為第一步,而要想拿到房子僅需付完房款便可。

  缺點——

  1、選擇余地較少。樓層、房型較好的房屋往往被先到者買走。

  2、價格較高,難以優惠。

  3、隱蔽工程難以看到。房屋的墻體、上下水設備、房屋電路走向只有經過較長的使用期后才會知道。

  購買現房或期房除了根據自己的情況及所購房屋的特點選擇外,還應該考慮房地產商和所購房屋的各種條件是否齊全。

  房子公攤面積到底咋算

  公攤具體包含哪些部分?公攤面積該占多大比例?國家及地方行政主管部門有相關規定嗎?“一套126平方米的房子,實用面積只有95平方米,僅公攤就占到了近25%,合理嗎?”很多業主反映購買的商品房公攤面積太大,卻因為計算方法復雜,缺少專業的測繪知識,也只能稀里糊涂地“買單”。 

  對于普通購房者來說,不清楚國家關于公攤面積的規定,只能看到最終的房產證上的面積數字,無法了解其具體的測算過程、測算依據,開發商說多少就是多少,購房者只能稀里糊涂地“買單”。現在房價這么高,多幾個平方米就要多掏不少錢啊。有驗房師透露,由于房地產交易中部分信息不透明,開發商就可以在使用面積、公攤面積、公用設施等方面玩“貓兒膩”,欺騙業主。 

  據了解,公攤面積是分攤的公用建筑面積的簡稱,為整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內建筑面積之和,應由產權部門測繪隊實地測量。可分攤的公共部分包括本幢樓的大堂、公用門廳、走廊、過道、公用廁所、樓梯間、電梯井、垃圾道等。倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間;會所、儲蓄所、娛樂活動室等經營性用房,居委會、派出所使用的房屋;開發商自營、自用的房屋不僅不應計入公攤面積,而且還應當分攤公用建筑面積。能夠計入公攤面積的物業管理用房一般包括物業辦公、工作人員值班以及存放工具材料的用房。

  按照建設部的相關規定,關于分攤面積目前尚無法律和行政法規加以約束,而只有建設部的行政規章和地方政府的部門文件作出了原則性的規定。

  律師表示,在買房過程中的面積糾紛,由公攤面積引起的不在少數。由于購房人對于分攤原則并不熟悉,處于信息不對稱的弱勢地位,所以建議購房人在購房合同中要明確約定公攤面積的數字、具體部位、每個部位的面積,如出賣人違背本條約定,可據此追究其違約責任。

  小區環境如何評估

  房產評估,除了要考慮房子所處地理位置外,還需要了解房屋所在的小區環境。

  小區環境配套主要包括小區環境設計、建筑設計和質量、配以物業管理和居住人群素質等軟件氛圍等。大區域則包括居住內外配套公建是否方便合理,旁邊是否有菜場、食品店、小型超市等便利店及學校、醫療等生活設施。

  小區環境如何評估?近日,記者專門采訪了某置業公司的資深評估師,評估師針對房屋小區環境的居住因素給出了六點參考建議:

  建議一:看小區的樓間距與綠化。評估住宅環境首先要看房屋的采光通風條件,住宅南北向的房屋間距以樓高的1.5倍以上為好,戶型上向陽的房間越多越好。其次還要看小區是否有充足的綠地率,最好不低于30%。因為小區綠地在遮陽、防風防塵等方面起著重要作用。

  建議二:看電氣配置。一般小區都按國家配電標準進行了安裝,但其中也有安裝和使用材料不合格的問題,容易產生安全隱患。

  建議三:看道路設計。適度人車分流、并有多個入口的主干道比較好。小區道路燈光和無障礙設計可以使小區更安全、舒適。

  建議四:看停車位。停車位是小區設施中最能體現居住區能否適應未來發展的配套條件。在停車位方面,應充分滿足小區業主的停車需求,并且配備面對來客的臨時停車場所。

  建議五:看小區是否有戶外活動的場所。小區配備的戶外活動場所,為居民提供便利的同時,也提供了休閑娛樂空間,能增加健康生活指數。

  建議六:看小區物業管理是否安全。小區物業能夠長期保持小區環境的衛生與日常的安全是最為重要的,尤其是相對房齡較老的小區,要考慮小區是否安靜,夜間保衛是否安全等。

  該評估師特別提醒購房者:由于二手房所屬的房齡段跨度較大,不同年代的住宅呈現出不同的小區規劃特點,其居住環境衡量標準也有所不同。例如,有些規模小、設施簡單的小區,只需要付出10余元/月的衛生管理費,性價比優勢就相當明顯。“小區居住環境作為房價評估的重要因素,需要綜合考慮,并不是社區配套越完善就越好,購房者需根據后期生活成本的支出綜合考慮。”

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