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買房前的心理準備

更新時間:2010-11-25 15:22:23 - 來源:福安房地產 點擊數:4287 >> 我要發表評論
購房者在買房前要充分估計自己的經濟實力,月供一般不得超過家庭月收入的50%。購房能力評估就是綜合考慮自己的收入、支出及所購買區域房價等眾多因素,并通過購房能力評估計算器,計算出自己在現階段可以購買的房屋的總價及均價,以指導購房者理性購房。

  買房前的心理準備

  1、對樓盤價格作好心理準備。

  目前武漢樓市價格處于不斷的波動過程中。在購房前需對樓盤價格做好兩方面的心理準備。首先是您能承受的房屋總價是多少,根據該總價,您可以換算出您有能力購買的房屋的均價和面積,并產生相應的組合方式。例如:您能承受的總價是40萬,那么您可以購買均價4000元/平方米,面積100平方米的房屋;也可以購買5000元/平方米,面積80平方米的房屋等。由于武漢市中心區和近郊區的房屋差價通常在800—1000元/平方米以上。這樣的計算有利于您判斷在什么地段購房以及房屋的購置面積情況。

  其次,對房價的上升或是下降要做好準備。很多購房者在購置房屋時都希望房產能在今后升值。這也要從兩個方面來進行判斷。(1)如果是自住,應多從房屋本身情況和自己的償付能力考慮,在同一水平線上,再優先考慮地段、配套設施、區域未來發展遠景等影響房價升值的因素。(2)如果是投資或自住兼投資,建議優先考慮樓盤的地段和環境及樓盤本身的屬性(即是否是容易出售或出租的物業類型)。同時,由于目前國家的政策偏向為限制房產投資行為,因此,在購置新房前最好對如果轉手交易的話所付出的營業稅等各項成本計算在內,主要為如果房屋辦證未滿五年即進行轉讓需交納營業稅(評估價*建筑面積*5.85%)和房屋評估價1%的個人所得稅。

  另外,武漢市對購買高檔房做出規定:購買房屋為別墅或房價在5500元/平方米以上或總價超過70萬將在辦證時征收4個點的契稅(比非高檔房多征收2個點)。

  最后,樓盤價格受外部因素影響較大,雖然目前武漢房價呈上漲態勢,但也不排除個別樓盤會有下跌的情況出現。因此,消費者購房前一定要端正心態。

  2、對購房區域作好心理準備。

  通過第一步的價格準備之后,您會對適合您支付能力的購房區域有一個大致的判斷。下一步就是如何選擇購房區域了。據武漢市情,購房區域從大體上可以分為中心城區及近郊區。兩者區別為中心城區配套齊全但多為高層,社區規模較小,價格高。近郊區配套有待完善,但社區規模大,價格較低。因此選擇不同的區域代表您選擇了完全不同的兩種生活方式。到底哪種生活方式適合您,可以從自己多年來的生活地域和生活習慣做出判斷,也可以到兩種不同的區域體驗一下。從小的方面來說,如果不愿意自己的生活因為購房出現太大的改變,應考慮房產與本人及配偶工作單位之間的交通狀況,包括公共交通體系、路況和路程長短。如果有小孩,教育設施也應該考慮到位。

  3、對自己的償貸能力做好心理準備。

  如果您準備一次性付款,那么最好還是能準備一定的家庭應急資金。如果您決定貸款,就需要對貸款后的生活做好安排。由于貸款是固定的一項生活支出,這就需要您有相對穩定的工作及收入來源。同時,由于增加了貸款的支出,不可避免會對之前的財務計劃產生影響,因此,在購置房屋前應做好新的家庭收入和支出計劃,以免購置房屋后對日常生活產生影響。

  據財務專家建議,住房貸款最好占家庭總收入的30%以下,否則會影響生活品質。

  4、對購房風險做好心理準備

  由于目前的法制尚不健全,房產市場尚不規范。購房置業是一個非常復雜的過程,在這個過程中,購房者自然要承擔一定的風險,而這種購房風險在很大程度上是由商品房的“非成品性”造成的。因為目前開發商銷售的房屋多數都屬于期房,購房者只能憑借銷售人員的介紹、一塊地和設計圖紙來決定是否購買。因此,購房過程中可能會存在廣告欺詐、銷售手續不全、房屋質量存在問題、面積不符、開發商違反合同、違反規劃等情況。

  目前,武漢市關于此類問題的投訴電話是:

  武漢市城市綜合開發管理辦公室:82600028 82600218

  武漢市國土資源和房產管理局: 85482248 85482186---1603

  同時,如果想規避風險,可選擇億房網房產律師欄目(http://lszx.fdc.com.cn/)的律師看房服務。

  5.買房前應該充分考慮辦理武漢城市戶口的問題

  (1)相關政策

  根據武漢市公安局2003年5月26日發布的《關于外地人員購買商品住宅辦理武漢市常住戶口的實施辦法》有關規定,從2003年6月1日起,凡戶籍不在在武漢市江岸、江漢、橋口、漢陽、武昌、青山、洪山七個中心城區及東西湖常青花園、武漢經濟技術開發區神龍、漢強、東荊派出所轄區和東湖新技術開發區(不含托管的江夏區五村一委)范圍內,具有合法身份證明、年齡在16周歲以上的中國公民,在上述區域范圍內購買商品住宅總價在30萬元以上,或者購房總建筑面積在120平方米以上的,可申辦包括購房者本人、配偶、子女共3人以內的武漢市城區常住戶口。購房者申辦入戶后,可以依法轉讓或者出賣商品住宅,外地承購者不再享受購房申辦武漢市常住戶口的待遇。本辦法所稱商品住宅是指購房者1996年10月7日以后簽訂合同購買的房地產開發企業在本市城區開發建設的商品住宅,不包括經濟實用房、安居工程住宅、辦公及經營性用房。

  在這條規定出臺后的相當長的時間內,一直未曾作過改動,2003年后,武漢房價一路飆升,到了2008年,一套面積90平方米的商品房,總價很容易就超過了30萬。舊的規定已經不再適合于市場形勢。

  武漢市最新的外地人員購房入戶條件為:
  凡在市中心城區購買住房面積超過100平方米(含100平方米)和總價超過50萬元(含50萬元);遠城區購買住房面積超過90平方米(含90平方米)和總價超過30萬元(含30萬元),可按有關規定在項目所在地辦理本市入戶手續。在武漢購買二手房不能辦理武漢城市戶口。

  根據最新的細則,新政實施的時間以購房合同時間為準。

  (2)辦理戶口所需材料和流程

  所需材料:1、本人書面申請;

  2、由物業管理部門出具實際入住證明;

  3、身份證、戶口簿及原戶籍地派出所戶籍證明;

  4、《房屋所有權證》、《土地使用權證》;

  5、購房合同及全額發票;

  6、申請人身份證及婚姻證明。

  以上第1、2、3項由戶政管理處收存原件,第4、5、6項審核原件,收存復印件。

  辦理流程

  1、購房申辦戶口人員從戶政管理處領取或從武漢市人民政府公眾門戶網站下載《外地人員購買商品住宅辦理武漢市常住戶口申請表》后,按要求如實填寫。

  2、戶政管理處窗口受理。

  3、內部審批:戶政管理處戶口審批科審核→分管處長審批(不屬公示內容)

  4、在7個工作日內簽發戶口《準予遷入證明》,申辦人員憑戶口《準予遷入證明》辦理戶口遷移手續。

  公 章

  “武漢市公安局戶口專用章”

  文 書

  《準予遷入證明》

  受理部門

  武漢市公安局戶政管理處

  審批單位

  武漢市公安局戶政管理處買房是件大事,關系到個人及家庭數年甚至數十年的生活,因此,買房前的資金準備非常重要。

  如心理準備中所言,買房前的資金準備中“房價”是重要組成部分,但需明確的是,買房所涉及的費用不僅為房價,如果買房前只注重房價而忽略其他問題,往往會造成整個購房預算的超支,甚至達到買得起而住不起的尷尬境地。

  因此,購房前應制訂詳細的購房資金計劃,主要包括以下內容:

  (1)一次性付款或貸款

  如果您為一次性付款,即買房時付全款。如果您具有貸款買房資格(貸款買房資格要求:http://news.fdc.com.cn/fcbk/yhdk/66588.htm),初期的最大支出就是首付款。所以,一定要算好手中可動用的資金,不僅要保證有足夠的資金支付首付款,還必須保證日常生活開支不受影響。(金融機構對個人首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款,其商業貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍,最低首付款比例調整為20%。)

  (2)每月固定數額的貸款本金

  很多購房者不重視銀行要求提供的“家庭收入證明”,往往多開月收入以便多貸款。可是一旦還款開始,購房者就會感覺還款吃力,生活質量還有可能受到影響,甚至出現還不起貸款的現象,不管最終出現了什么結果,責任只能由購房者自己來承擔。因此,購房者應當切記,每月的還款額應該在家庭月收入的30%內,同時還要選擇適合自己的還款方式(主要是月還款額和還款年限)。

  建議購房者可以到武漢市各銀行咨詢房貸方面的服務。

  (3)各種稅費

  按照規定,購房需要交納不同種類的稅費,這些稅費包括:

  契稅:個人購買高檔住房的(別墅類和聯體別墅住房除外)契稅稅率由4%調整為3%。其中,個人購買普通住房由 2%調整為1.5%;個人首次購買90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫統一下調到1%。(高檔商品房,即房屋為別墅或房價在7000元/平方米以上或總價超過100萬);除此之外,按照武漢市2008年10月23日出臺的新政,個人購買或轉讓住房暫免征收印花稅。

  (4)維修基金

  2008年11月1日起,簽訂商品住宅買賣合同的業主,每平米交存住宅維修資金的數額,為住宅建筑安裝工程每平米造價的5%,不再按房屋總價的2%交存。其中,多層磚混結構住宅為49元;多層框架住宅為55元;14層以下(含14層)帶電梯的小高層為61元;15層以上(含15層)高層為73元。該局還稱,2008年11月1日前簽訂住宅買賣合同的業主,其交存住宅專項維修資金的數額,仍按原標準執行。比如,購買100平方米框架多層住宅,單價是5000元/平方米,總價是50萬元。按以前的標準交1萬元,按新標準只需交5500元,可少交4500元。

  (5)物業管理費

  不同檔次的住房,物業管理費的收取標準也不一樣,但有一點是相同的,那就是按房屋的建筑面積收取。目前武漢市物業管理費的收取不一,一般高層的物業管理費在1.2元/平方米——1.8元/平方米,小高層的物業管理費在1元/平方米——1.5元/平方米,多層的物業管理費用在0.6元/平方米——1.2元/平方米。

  (6)初裝費

  入住新房的時候,其內的生活必需設施肯定要是要完備的,例如煤氣管道、有線電視、電話、寬帶網,這些同樣需要費用支出。一般物業管理公司會在小區內公示初裝費價格并協助業主進行安裝。

  (7)面積補差費

  武漢市規定,收房時,面積差不能超過3%。因此,如果收房時,房屋面積大于合同簽定面積,多出部分將按照合同簽定時的房屋均價進行計算補齊。當然,如果房屋面積小于合同簽定面積,開發商也需以同樣方式向購房者進行退款。(此款在《武漢市商品房買賣合同》中有明確規定)

  面積補差費=(現房測定面積*均價)-(合同簽定面積*均價)

  (8)其他雜費

  除了上述所說的各個款項外,不同的樓盤還有許多不同的雜費,這也需要在購房前了解清楚,并做好財務預算。

  審批時限

  自受理之日起7個工作日內辦結

  收費標準

 

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